CC. DIPUTADOS SECRETARIOS
DE LA H. LIV LEGISLATURA DEL
ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE MEXICO.
P R E S E N T E S.
En uso del derecho contenido en los artículos 51 fracción II de la Constitución Política del
Estado Libre y Soberano de México y 28 fracción I de la Ley Orgánica del Poder Legislativo del Estado
Libre y Soberano de México, me permito someter a la aprobación de la Legislatura, Iniciativa de Ley
de Propiedad en Condominio de Bienes Inmuebles para el Estado de México, de conformidad con la
siguiente:
EXPOSICION DE MOTIVOS
El Estado de México es una de las entidades con mayor crecimiento poblacional, y de éste el
crecimiento social es el preponderarte. No podemos, ni debemos, dejar de actualizar el marco
normativo que establezca las bases de la interacción y convivencia social. Es importante hacer leyes,
actualizar nuestro espectro regulatorio, pero es más trascendente incidir en los factores que son
generadores de conductas anómicas y antisociales.
La convivencia social es compleja, y es más cuando se conjugan factores objetivos y subjetivos
que marcan nuestra conducta externa. Los ingresos familiares insuficientes, la desintegración
familiar, los conflictos de familia, el desarrollo infantil, púberal y adolescente no vigilado, la influencia
negativa de algunos contenidos de programas y publicidad en los medios masivos de comunicación,
son variables asimiladas de forma diferenciada que pudieran derivar en conflictos interpersonales.
Esta reflexión no es gratuita, es más bien una modesta interpretación personal de lo que he
receptado en giras y reuniones de trabajo en mi Distrito y Municipio. Pero estoy convencido que
también ustedes, compañeros diputados, han recibido quejas y sugerencias de sus electores sobre
una variada gama de problemas que no son otra cosa que la expresión concreta, y no pocas veces
desesperada, de vecinos de unidades habitacionales que en silencio o, de forma violenta, han
sorteado su interacción e intercomunicación con otros vecinos que no tienen la menor noción de lo
que significa el respeto por el otro; de su espacio físico, psicológico y ambiental; de su derecho de
habitar en una unidad o conjunto condominal con una imagen homogénea, consensada, aceptada y
respetada por todos; de poder hacer su vida personal y familiar sin pasar por encima de los derechos
de los vecinos.
Sé que no es tarea fácil, pero ahora tenemos la posibilidad y responsabilidad de contribuir con
un conjunto normativo que actualice el Reglamento del Artículo 947 del Código Civil del Estado de
México sobre inmuebles en condominio, por una simple y humana razón; el Estado de los 60’s es
diferente al de 40 años después, ahora somos millones de personas más, inmersos en un proceso de
metropolización y concentración urbana que se aceleró después del terremoto de 1985.
La escasez de tierra para construir aunada a la insatisfecha demanda de mayor vivienda
económicamente accesible, ha provocado que la mayor opción de oferta habitacional sea a través de
desarrollos condominales, horizontales y verticales. El propio Gobierno Federal optó en su momento
por construir con ese régimen de propiedad.
Para el Estado de México llego el momento de enriquecer el Reglamento Condominal de 1961,
e incluir figuras que habrán de contribuir a que los condóminos se autorregulen sin capr ichos e
intereses exclusivamente personales. Indudablemente cada propietario o familia tiene su noción de lo
que significa la convivencia, la idea es dejar claro dónde inicia y dónde termina la propiedad exclusiva
y cuándo, con acciones u omisiones, se afecta a otros condóminos.
Tenemos que aprender a convivir condominalmente. La Ley de Propiedad en Condominio de
Bienes Inmuebles para el Estado de México tiene ese objetivo y, colateralmente, contribuir a prevenir
conductas antisociales al promover la cultura del respeto por las personas y sus bienes, toda vez que
se incluye en el ordenamiento propuesto el fomento de la cultura condominal y se precisan las
sanciones en caso de violentar lo establecido por la Ley, el Reglamento del Condominio y los acuerdos
de asamblea.
El crecimiento de desarrollos condominales hace impostergable la inclusión de una instancia
que sea la encargada de velar el cumplimiento de la Ley Condominal, de atender las inconformidades
entre condóminos, resolverlas a través de procedimientos claros, pero, sobre todo, de abocarse a
promover una cultura de respecto y tolerancia entre los condóminos. La Procuraduría Social del
Estado de México tendría, entre otros objetivos, los mencionados.
El Estado de México, con más de trece millones de habitantes y, en números cerrados, tres
millones de viviendas concentradas en un 46 por ciento en diez Municipios, requiere de los que hay
tenemos la responsabilidad de mejorar la convivencia entre todos los sectores sociales, políticos y
productivos, que tomemos la decisión de contribuir, con reflexiones, consensos y propuestas
normativas a mejorar la calidad de vida de aquellos ciudadanos que habitan (o habitarán) en
desarrollos de régimen de propiedad en condominio.
Con la presente exposición doy cumplimiento a lo establecido en el Capítulo VI, artículo 81,
fracciones I, II, III y IV de la Ley Orgánica del Poder Legislativo pero, sobre todo, pretendo contribuir a
seguir construyendo un Estado de México de mayor calidad social, humana y económica para todos
sus habitantes.
Por lo expuesto, me permito someter a la elevada consideración de la representación popular
del Estado de México, la presente iniciativa de ley, para que, de estimarse correcta y adecuada se
apruebe en sus términos.
Sin otro particular, expreso a ustedes mi elevada consideración.
Dado en el Palacio del Poder Legislativo, en la ciudad de Toluca de Lerdo, capital del Estado de
México, a los veinticinco días del mes de mayo del año dos mil uno.
ATENTAMENTE
Lic. Mario Enrique del Toro
Diputado Presente
(RUBRICA).
ARTURO MONTIEL ROJAS, Gobernador Constitucional del Estado Libre y Soberano de México, a sus habitantes
sabed:
Que la Legislatura del Estado, ha tenido a bien aprobar lo siguiente:
DECRETO NUMERO 59
LA H. “LIV” LEGISLATURA DEL ESTADO DE MEXICO
DECRETA:
LEY QUE REGULA EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO EN EL ESTADO DE MEXICO.
CAPITULO PRIMERO
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.- La presente Ley es de interés público y tiene por objeto establecer las bases para regular
la constitución, organización, funcionamiento, modificación, administración y extinción del régimen
de propiedad en condominio, así como su convivencia social y solución de controversias entre
condóminos y residentes, y entre éstos y su administrador o Comité de Administración.
Artículo 2.- Para efectos de ésta ley se entiende por:
I. Ley: la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México;
II. Escritura constitutiva: documento público, mediante el cual se constituye un inmueble bajo el
régimen de propiedad condominal;
III. Derogado
IV. Condominio: inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúne las
condiciones y características establecidas en el Código Administrativo del Estado de México y su
reglamentación;
V. Condómino: persona física o moral, que en calidad de copropietario aproveche una unidad
exclusiva de propiedad, así como aquella que haya celebrado contrato en el cual, de cumplirse en sus
términos, llegue a ser sujeto al régimen de propiedad en condominio;
VI. Unidad de propiedad exclusiva: el piso, departamento, vivienda, local, áreas y naves sobre las que
se tiene derecho de propiedad y uso exclusivos;
VII. Bienes y áreas de uso común: aquellas cuyo uso, aprovechamiento y mantenimiento es
responsabilidad de los condóminos y residentes;
VIII. Asamblea: órgano máximo de decisión de un condominio, integrado por la mayoría de los
condóminos, en el que se resolverán los asuntos de interés común, respecto al condominio;
IX. Residente: persona que en calidad de poseedor por cualquier título legal, aproveche en su
beneficio una unidad de propiedad exclusiva;
X. Reglamento Interior del Condominio: conjunto de acuerdos de observancia obligatoria por los
condóminos y residentes, en los que se establecen las normas internas de convivencia de un
condominio. Es aprobado por la asamblea y se hará constar en testimonio notarial.
Artículo 3.- Son autoridades competentes para la aplicación de la presente Ley, los ayuntamientos,
el Poder Judicial del Estado de México y las demás que señale el presente ordenamiento.
CAPITULO SEGUNDO
DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
Artículo 4.- Se considera régimen de propiedad en condominio, aquel que se constituye sobre bienes
inmuebles que en razón de sus características físicas, permite a sus titulares tanto el
aprovechamiento exclusivo de áreas o construcciones privativas, como el aprovechamiento común de
las áreas o construcción que no admiten división, confiriendo a cada condómino un derecho de
propiedad exclusivo sobre la unidad privativa, así como un derecho de copropiedad con los demás
condóminos, respecto de las áreas o instalaciones comunes.
Artículo 5.- El régimen de propiedad en condominio se constituye:
I. Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves de que conste un
inmueble, o que hubieran sido construidos dentro de un inmueble con partes de uso común
pertenezcan a distintos propietarios o siendo del mismo propietario, se les dé un uso diferente o
privado a cada uno;
II. Cuando los diferentes pisos departamentos, viviendas, locales, áreas o naves que se construyan
dentro de un inmueble, y que cuente éste con elementos comunes e indivisibles, cuya propiedad
privada se reserve en los términos del artículo anterior, se destinen a la enajenación de personas
distintas;
III. Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes pisos,
departamentos, viviendas, locales, áreas o naves, y que entre otros le de un uso habitacional, de
abasto, comercio o servicios, industrial o agroindustrial o mixtos, para enajenarlos a distintas
personas, siempre que exista un elemento común de propiedad privada indivisible.
IV. Por disposición testamentaria, siempre que se ajuste a las normas de desarrollo urbano
aplicables;
V. Derivado de la partición de una copropiedad, cuando de la misma se generen dos o más unidades
de propiedad exclusiva, que compartan áreas e instalaciones comunes.
El condominio se constituirá sobre las construcciones en proceso de construcci ón o terminadas.
Los ayuntamientos únicamente autorizarán el cambio a régimen condominal en edificaciones
terminadas, siempre que cumplan con las normas relativas a la división del suelo, su uso, densidad e
intensidad de aprovechamiento e imagen urbana, restricciones y demás normatividad aplicable.
Artículo 6.- Los condominios podrán ser de tipo habitacional social progresivo, de interés social,
popular, medio, residencial, residencial alto y campestre, industrial o agroindustrial, de abasto,
comercio, servicios y mixto.
Artículo 7.- Según la naturaleza de quien los constituya, los condominios serán: de orden privado,
los que constituyan los particulares; y de orden público, los constituidos por instituciones u
organismos públicos de la Federación, el Estado o los municipios.
Artículo 8.- Los condominios por su estructura podrán ser:
I. Condominio vertical: la modalidad en la cual cada condómino es propietario exclusivo de un piso,
departamento, vivienda o local de un edificio y además copropietario de sus elementos o partes
comunes, así como del terreno e instalaciones de uso general;
II. Condominio horizontal: la modalidad en la cual cada condómino es propietario exclusivo de un
área privativa del terreno y en su caso, de la edificación que se construya en ella, a la vez que
copropietario de las áreas, edificios e instalaciones de uso común;
III. Condominio mixto: La combinación en un mismo predio de las modalidades señaladas en las
fracciones precedentes.
Artículo 9.- Para constituir el régimen de propiedad en condominio, el propietario o propietarios
deberán declarar su voluntad en escritura publica, en la cual se hará constar:
I. La ubicación, dimensiones y linderos de terreno que corresponda al condominio de que se trate,
con la especificación pre cisa del resto de las áreas, si ésta ubicado dentro de un conjunto urbano.
Cuando se trate de grupos de construcciones, los límites de los edificios o secciones que de por sí
deban construir condominios independientes, en virtud de que la ubicación y número de
copropiedades origine la separación de los condominios en grupos distintos.
II. Los datos de identificación de las licencias, autorizaciones o permisos expedidos por las
autoridades competentes, para la realización del condominio.
III. La descripción y datos de identificación de cada unidad de propiedad exclusiva; sus medidas y
colindancias, así como el o los cajones de estacionamiento de vehículos que le correspondan;
IV. El valor nominal, que para los efectos de ésta Ley, se asigne a cada unidad de propiedad exclusiva
y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total de condominio;
V. El uso general del condominio y el particular de cada unidad de propiedad exclusiva;
VI. Los bienes de propiedad común, sus medidas y colindancias, usos y datos que permitan su plena
identificación;
VII. Los datos de identificación de la pó1iza de garantía, para responder de la ejecución de la
construcción y de los vicios ocultos de ésta;
VIII. La obligación de los condóminos de aportar las cuotas que determine la Asamblea para el
mantenimiento y administración del condominio, así como para la constitución del fondo de reserva
correspondiente;
IX. Los casos y condiciones en que puede ser modificada la escritura constitutiva.
Al apéndice de la escritura, se agregarán debidamente certificados por fedatario público, el plano
general, los planos de cada una de las unidades de propiedad exclusiva, así como el Reglamento
Interior del Condominio.
Artículo 10.- La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio de inmuebles, así
como los contratos de traslación de dominio y demás actos que afecten la propiedad o el dominio de
estos inmuebles, además de cumplir con los requisitos y presupuestos de esta Ley, deberán
inscribirse en el Registro Publico de la Propiedad y ante el organismo correspondiente, según el caso.
Artículo 11.- En todo contrato de adquisición de derechos sobre un piso, departamento, vivienda,
local, área o nave, sujeto al régimen de propiedad en condominio, se insertarán las declaraciones y
cláusulas conducentes de la escritura constitutiva que prevé el artículo 9 de esta Ley, y se hará
constar que se entrega al interesado una copia del Reglamento Interior del Condominio.
Artículo 12.- Será procedente la modificación del régimen de propiedad en condominio, únicamente
cuando no se hayan enajenado las partes de propiedad exclusiva o cuando el total de los titulares de
las unidades de propiedad exclusiva acuerden fusionarlas y enajenarlas a favor de una sola persona.
Para la modificación se observará el mismo procedimiento que para su constitución.
CAPITULO TERCERO
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMUN
Artículo 13.- En el régimen de propiedad en condominio, cada titular disfrutará de sus derechos en
calidad de propietario, en los términos previstos en la Legislación Civil del Estado de México.
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e indivisible del
derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no podrá ser
enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma Unidad.
Artículo 14.- El condominio tendrá derecho exclusivo sobre la unidad de propiedad exclusiva y sus
accesorios, así como la copropiedad de los elementos comunes del condominio.
Los condóminos y residentes del condominio usarán sus unidades exclusivas de propiedad de
acuerdo a lo contenido expresamente en la escritura constitutiva del condominio.
Artículo 15.- Cuando el condómino arrende, subarriende u otorgue en comodato su unidad de
propiedad exclusiva, será solidariamente responsable junto con su arrendatario, subarrendatarios o
comoditario de sus obligaciones respecto al condominio. El condómino y el residente convendrán
entre sí el cumplimiento de las obligaciones ante los demás condóminos y los casos en que el
residente podrá tener la representación del condómino en las asambleas que se celebren.
En la venta de una unidad de propiedad exclusiva que se encuentre en arrendamiento, el
arrendatario tendrá el derecho de preferencia para su adquisición, quedando en segundo término el
derecho de los copropietarios.
Artículo 16.- Son derechos de los condóminos:
I. Contar con el respeto de los demás condóminos sobre su unidad de propiedad exclusiva;
II. Participar con voz y voto en las asambleas de condóminos;
III. Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las áreas de uso común del
condominio;
IV. Formar parte de la administración y de la mesa directiva del condominio;
V. Solicitar a la administración y a la mesa directiva información respecto al estado que guardan los
fondos de mantenimiento y administración y de reserva;
VI. Acudir ante las mesas de arbitraje a efecto de excusarse del pago de cuotas, cuando éstas no
sean fijadas en asamblea por mayoría de los condóminos o se demuestre que resultan excesivas para
el fin que se pretenden destinar;
VII. Acudir a las mesas de arbitraje a solicitar su intervención por violaciones a la presente Ley, o al
Reglamento Interior del Condomini o, por autoridades o particulares.
Artículo 17.- Son objeto de propiedad común:
I. El terreno, sótanos, pórticos, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, techos,
senderos, elevadores y calles interiores, así como los espacios que hayan sido señalados en las
licencias de construcción como estacionamiento de vehículos, excepto los de propiedad exclusiva;
II. Los locales destinados a la administración, portería y vigilancia;
III. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales
como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, extintores, hornos,
bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción y aire
acondicionado, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de
ornato, de reunión social y otras semejantes, con excepción de las que sirvan exclusivamente a cada
unidad de propiedad exclusiva;
IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga y techos de uso general;
V. Cualesquiera otras partes o instalaciones de condominios que se resuelvan por unanimidad de los
condóminos o que se establezcan con tal carácter en la escritura constitutiva.
Artículo 18.- Serán copropiedad, sólo de los condóminos colindantes, los entrepisos, muros y demás
divisiones que separen entre sí las unidades de propiedad exclusiva.
Artículo 19.- La renuncia que haga un condómino respecto de los derechos de gozar o usar los
bienes, servicios o instalaciones de uso común, no es causa excluyente para cumplir con las
obligaciones que impone esta Ley, la escritura constitutiva, el Reglamento Interior del Condominio y
demás disposiciones legales aplicables.
Artículo 20.- Cada condómino usará la unidad de propiedad exc lusiva en forma ordenada y pacífica,
por lo que le está prohibido:
I. Destinarla a usos distintos al fin establecido en la escritura constitutiva;
II. Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los demás condóminos o que comprometa la
estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, o incurrir en omisiones que
produzcan efectos semejantes;
III. Aún en el interior de su propiedad, realizar todo acto que impida o haga menos eficaz la
operación, obstaculice o dificulte el uso de las instalaciones comunes y servicios generales, estando
obligados a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento sus propios servicios e
instalaciones;
IV. Construir o delimitar las áreas de estacionamiento o de uso común con edificaciones o con algún
otro tipo de material;
V. Tener animales, no importando especie y tamaño de los mismos, salvo aquellos casos que sean
expresamente permitidos por el Reglamento Interior del Condominio o acordado por la asamblea;
VI. En el caso de condominios para uso comercial o industrial, destinarlos a un giro distinto al
establecido en la escritura constitutiva, siempre y cuando este sea de los permitidos por el respectivo
Plan de Desarrollo Urbano;
VII. Usar y gozar de forma exclusiva los bienes comunes, servicios e instalaciones generales;
VIII. Ocupar el área de estacionamiento de otro condómino;
IX. Generar ruidos y alteraciones a la paz o que afecten a la seguridad de las personas o bienes de
los demás condóminos;
X. Realizar actividades nocturnas que bien pudiéndose hacer de día, causen molestia o no permitan
el descanso de los demás vecinos.
El infractor de estas disposiciones será responsable del pago de los gastos que se efectúen para
reparar las instalaciones o restablecer los servicios de que se trate, estará obligado a dejar de hacer
las acciones mencionadas, así mismo responderá de los daños y perjuicios que resulten, lo anterior
con independencia de la sanción que se aplique.
Artículo 21.- Los condóminos y residentes de los departamentos ubicados en planta baja y primer
piso, así como los del último piso superior, no tendrán más derechos que los restantes condóminos,
salvo que lo establezca el Reglamento Interior del Condominio. Los condóminos de la planta baja, no
podrán ocupar para uso exclusivo o preferente sobre los demás condóminos, los vestíbulos, sótanos,
jardines, patios, ni otros lugares de tal planta, ni realizar construcciones en dichos lugares. Con igual
salvedad, los condóminos del último piso superior, no podrán ocupar la azotea o techo, ni elevar
nuevos pisos. Las mismas restricciones son aplicables a los demás condóminos del inmueble.
Artículo 22.- Cada propietario podrá realizar las obras y reparaciones necesarias al interior de su
unidad de propiedad exclusiva, quedando prohibida toda modificación o innovación que afecte la
estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que puedan perjudicar su
estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad.
Queda prohibido abrir claros o ventanas, pintar, o decorar la fachada o las paredes exteriores o
realizar remodelaciones que rompan con el diseño del conjunto o que perjudique la estética general
del condominio.
Artículo 23.- En los condominios serán obligatorios para los respectivos condóminos y por su
cuenta, las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras divisiones entre
locales colindantes.
En los condominios de construcción vertical, las obras que requieran los techos en su parte exterior y
los sótanos, serán por cuenta de todos los condóminos, así como la reparación de desperfectos
ocasionados por sismos, hundimientos diferenciales o por cualquier otro fenómeno natural.
Artículo 24.- Para la ejecución de obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se
observarán las siguientes reglas:
I. Las obras necesarias para mantener la seguridad, estabilidad y conservación del condominio y
para el funcionamiento normal y eficaz de los servicios, así como las obras de carácter urgente, se
efectuarán por la administración, bastando la comunicación a la mesa directiva, con cargo al fondo
de gastos de mantenimiento y administración. Cuando éste resulte insuficiente o sea necesario
efectuar obras no previstas, el administrador convocará a asamblea de condóminos, a fin de que
resuelvan lo conducente. Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes comunes o
instalaciones generales, podrán ser efectuadas por los condóminos a falta de administrador;
II. Para realizar obras que se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, que no aumenten el
valor del condominio u obras que sin ser necesarias si lo aumenten, se requerirá el voto aprobatorio
de las dos terceras partes de los condóminos;
III. El enajenante es responsable de los vicios de construcción del condominio. El resto de los
condóminos podrá proceder a la reparación de los mismos en la proporción que cada uno represente
sobre el valor total del condominio, dejando a salvo sus derechos para repetir contra aquél o hacer
efectiva la pó1iza de garantía que prevé el artículo 9 de esta Ley.
Se prohiben todos los actos y obras que pongan en peligro la seguridad, estabilidad y conservación de
la construcción o afecten la comodidad del condómino; los que impidan permanentemente el uso de
una parte o servicio común, aunque sea a uno sólo de los condóminos; y los que dañen o demeriten
cualquiera de las unidades de propiedad exclusiva. En los dos últimos casos las obras podrán
llevarse a cabo, si existe acuerdo unánime entre los condóminos y en el último, además, si se
indemniza al afectado a su plena satisfacción.
Artículo 25.- Tratándose de condominios financiados o construidos por organismos federales,
estatales o municipales, los condóminos no podrán enajenar, arrendar o transmitir a terceros bajo
ningún título, los derechos de la unidad de pr opiedad exclusiva, observando las disposiciones y
reglas que establezcan los propios organismos.
Artículo 26.- Los condóminos que pretendan dar en arrendamiento, comodato o enajenar la unidad
de propiedad exclusiva de que se trate, deberán hacerlo del conocimiento de los demás condóminos a
través del administrador del condominio, sin que ello represente el otorgamiento del derecho de
preferencia o del tanto para unos u otros.
En caso de que un condómino deseare vender la unidad de propiedad exclusiva, también lo notificará
al organismo que haya financiado o construido el condominio, por medio del administrador del
condominio, de notario público o judicialmente.
Artículo 27.- Queda prohibido que una misma persona por sí o por medio de otra, adquiera más de
un departamento, vivienda, local o unidad de propiedad exclusiva en los condominios financiados o
construidos por organismos públicos, so pena de rescindírsele el contrato respectivo.
Iguales sanciones se les aplicarán a las personas que siendo propietarias de inmuebles en el centro
de población correspondiente, por sí o por interpósita persona, adquieran una unidad de propiedad
exclusiva en condominios construidos o financiados por organismos públicos.
CAPITULO CUARTO
DE LA ADMINISTRACION DE LOS CONDOMINIOS
Artículo 28.- Las asambleas serán de dos tipos: generales y extraordinarias; para su celebración se
observarán las siguientes disposiciones:
I. Las generales se celebrarán por lo menos cada seis meses y tanto éstas como las extraordinarias,
cuantas veces sean convocadas conforme a esta Ley y al reglamento interior del condominio;
II. Cada condómino gozará de un voto por unidad de propiedad exclusiva del total del bien
condominal, tratándose de condominios comerciales e industriales. En los otros casos, de un solo
voto no importando cuantas unidades de propiedad exclusivas posea;
III. La votación será personal, nominal y directa, sin perjuicio de que el reglamento interior del
condominio determine otros procedimientos;
IV. Las resoluciones de la Asamblea, se tomarán por mayoría simple de los condóminos, cuando a
ésta asistan el 50% más uno de los condóminos o de sus representantes, en términos de la presente
ley, excepto en los casos en que la Ley y el Reglamento Interior del Condómino establezcan una
mayoría especial.
V. El secretario de la mesa directiva llevará un libro de actas, que deberá estar autorizado por el
secretario del ayuntamiento. Las actas, por su parte, serán autorizadas por el contralor de la mesa
directiva o quien haga sus veces;
VI. La convocatoria deberá realizarse con diez días de anticipación para el caso de asambleas
generales, y cinco para las asambleas extraordinarias, debiendo incluirse en ella el lugar, día y hora
de celebración, así como el orden del día;
VII. Para declarar válida una Asamblea celebrada en primera convocatoria, deberá contarse cuando
menos con la asistencia de más del cincuenta por ciento de los condóminos o sus representantes en
términos de la presente ley, en caso de una segunda convocatoria se declarará válida con los
asistentes.
Las determinaciones y acuerdos tomados por la Asamblea obligan a todos los condóminos,
incluyendo a los ausentes y disidentes.
Artículo 29.- Serán facultades de la asamblea, sin menoscabo de las demás que le otorgue el
reglamento interior del condominio las siguientes:
I. Nombrar y remover al administrador o al comité de administración en los términos del reglamento
interior del condominio, excepto al que funja el primer año, que será designado por quienes otorguen
la escritura constitutiva del condominio;
II. Precisar las responsabilidades frente a terceros a cargo directo del administrador o del comité de
administración y las que corran a cargo de los condóminos, por actos de aquél, ejecutados con motivo
del desempeño de su cargo;
III. Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el administrador respecto al
desempeño de su función y al manejo de los fondos bajo su cuidado, para el mantenimiento,
administración y reserva para la reposición de implementos;
IV. Revisar y, en su caso, aprobar el estado de cuenta semestral que presente el administrador o el
comité de administración;
V. Discutir y en su caso, aprobar el presupuesto de gastos de cada año, debiendo acordar la
contratación de seguros con empresas legalmente constituidas contra incendios o terremotos o
cualquier otra contingencia de esta naturaleza, de conformidad con las disposiciones aplicables del
Código Civil vigente en el Estado y de otros ordenamientos legales, lo cual se efectuará en cargo al
fondo y de mantenimiento, y de administración.
VI. Promover lo que proceda ante las autoridades competentes, cuando el administrador o comité de
administración infrinja las disposiciones de esta Ley, del reglamento interior del condominio, la
escritura constitutiva y cualesquiera disposiciones legales aplicables;
VII. Acordar lo procedente respecto a la prestación de los servicios y problemas que surjan con
motivo de la contigüidad del condominio con otros o con vecinos de casas unifamiliares;
VIII. Establecer los medios y las medidas para la seguridad y vigilancia del condominio, así como la
forma en que deberán participar los condóminos, incluyendo las cuotas o aportaciones en numerario
que deberá cubrir cada uno de los condóminos;
IX. Crear, aprobar, modificar y protocolizar el Reglamento Interior del Condominio;
X. Modificar la escritura constitutiva del condominio, en los casos y condiciones que prevean las
disposiciones legales aplicables, siempre y cuando sea manifiesta la voluntad de todos los
condóminos.
XI. Nombrar y remover un representante por manzana, lote, cerrada, privada, claustro o piso.
Tratándose de unidades habitacionales de más de sesenta viviendas, las facultades establecidas en
las fracciones I, V, VI y XI, corresponderán a las asambleas por manzana, lote, cerrada, privada,
claustro o piso, sin perjuicio de las que indiquen el Reglamento Interior del Condominio.
Artículo 29 bis.- Tratándose de las asambleas de unidades habitacionales de más de 60 viviendas,
las manzanas, lotes, cerradas, privadas, claustros o pisos podrán ser representadas conforme a lo
dispuesto por la fracción XI del artículo anterior y a lo que indique el Reglamento Interior del
Condominio.
En caso de asistir un representante por manzana, lote cerrada, privada, claustros o piso; éste deberá
de presentar el acta de asamblea por el cual fue nombrado para tal efecto.
Artículo 30.- Los condominios serán administrados por un Comité de Administración o por un
administrador que designará la Asamblea General, por el tiempo que ésta determine, salvo cuando la
designación recaiga en un condómino, en cuyo caso durará en el cargo de uno a tres años, según lo
disponga la asamblea.
En el caso de que se opte por un administrador, éste podrá ser o no alguno de los condóminos. Si lo
es, quedará exceptuado por acuerdo de la asamblea de otorgar la garantía a que se refiere la fracción
III del artículo anterior. Si la administración recae en un comité, éste tomará sus resoluciones por
acuerdo de por lo menos las dos terceras partes de sus miembros, en caso de desacuerdo, someterá
el asunto a la asamblea. El comité designara a la persona a cuyo cargo estará la ejecución material
de los actos de administración.
Cuando el condominio esté constituido por sesenta o más unidades de propiedad exclusiva, se podrá
elegir por lote o por manzana un comité de administración o administrador quien establecerá las
cuotas o aportaciones con base al valor comercial del inmueble tomado al día de la determinación y
no podrán éstas exceder del 1% del valor del mismo.
Cuando el pago de las cuotas o aportaciones se divida en mensualidades éstas habrán de cubrirse
por adelantado. El monto de los fondos se integrará en proporción al valor de cada unidad de
propiedad exclusiva, según lo establecido en la escritura constitutiva.
Las primeras aportaciones para la constitución de ambos fondos, serán determinadas en la escritura
constitutiva del condominio. El fondo de reserva en tanto no se use deberá invertirse en valores de
renta fija redimibles a la vista. El fondo destinado al mantenimiento y administración será bastante
para contar anticipadamente con el numerario que cubra los gastos de tres meses.
Las decisiones respecto a asuntos de convivencia cotidiana, serán facultad de la asamblea,
incluyendo las modificaciones a la propiedad condominal, excluyendo los cambios de uso del suelo,
de densidad e intensidad de su aprovechamiento y de altura máxima permitida.
Artículo 31.- Corresponde al administrador o al comité de administración:
I. Cuidar, vigilar y mantener en buen estado las instalaciones, los bienes del condominio y los
servicios comunes;
II. Tener la representación de los condóminos respectivos, en los problemas que surjan derivados de
la contigüidad con otros condominios o casas unifamiliares;
III. Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, los que en todo
tiempo podrán ser consultados por los condóminos;
IV. Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo que ésta designe a otra persona;
V. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo
correspondiente, en los términos del reglamento interior del condominio;
VI. Recabar las aportaciones de los condóminos para los fondos de mantenimiento y administración y
reserva, debiendo otorgar el recibo correspondiente, así como entregar bimestralmente a cada
condómino el estado de cuenta del condominio;
VII. Convocar a las asambleas generales y extraordinarias, conforme a lo dispuesto en la presente
Ley, en la escritura constitutiva y en el reglamento interior del condominio;
VIII. Fomentar entre los condóminos el cumplimiento de la presente Ley, la escritura constitutiva del
condominio y el reglamento interior del condominio;
IX. Gestionar ante los ayuntamientos la prestaci ón de los servicios públicos municipales al interior
del condominio;
X. Publicar en lugar visible del condominio o en el sitio destinado para ello, las convocatorias para
asambleas, así como los acuerdos que se tomen en las mismas a efecto de enterar a los ausentes.
Artículo 32.- El administrador o el presidente del comité de administración, será el representante
legal de los condóminos en todos los asuntos comunes relacionados con el condominio. Contará con
poder para administrar bienes, y para pleitos y cobranzas. Para contar con facultades que requieran
cláusulas especiales, se requerirá del previo acuerdo de la asamblea, salvo que el Reglamento Interior
del Condominio ya lo prevea.
Artículo 33.- Con el objeto de que el administrador o el comité de administración cumplan con las
obligaciones establecidas, cada condominio contará con una mesa directiva, la cual se nombrará
anualmente por la asamblea y estará integrada de tres a cinco condóminos, los cuales fungirán como
presidente contralor, secretario y, en su caso, vocales, y tendrá las siguientes atribuciones y
obligaciones:
I. Verificar que el administrador o comité de administración cumpla los acuerdos de la asamblea
general;
II. Determinar lo procedente en caso de incumplimiento por parte del administrador o comité de
administración;
III. Verificar los estados de cuenta que debe rendir el administrador o comité de administración ante
la asamblea y, en su caso, dar cuenta a ésta de las observaciones encontradas;
IV. Coadyuvar con el administrador o comité de administración del condominio a fomentar entre los
condóminos el respeto y conservación de las áreas comunes, así como el cumplimiento de las
obligaciones económicas y aportaciones que fije la asamblea;
V. A través de su secretario, llevar un libro de actas en el que constarán los acuerdos tomados en las
asambleas, que tendrá a la vista de los condóminos y de los acreedores registrados en el mismo,
debiendo informarles por escrito a cada uno de los condóminos, las resoluciones que adopte la
asamblea.
CAPITULO QUINTO
DE LOS GASTOS, GRAVAMENES Y CONTRIBUCIONES
Artículo 34.- Es obligación de todos los condóminos contribuir a la constitución de los fondos de
administración y mantenimiento y de reserva, así como cubrir las cuotas que para tal efecto
establezca la asamblea.
Artículo 35.- Cuando un condominio conste de diferentes partes y comprenda diversas áreas de uso
común destinadas a servir únicamente a una parte, sección o condominio, los gastos especiales que
de ellos se deriven correrán a cargo del grupo de condóminos beneficiados.
Artículo 36.- Las cuotas para gastos comunes que los condóminos no cubran puntualmente,
causarán intereses moratorios al tipo legal o al que fije el Reglamento Interior del Condominio,
pudiendo hacerse efectivo a través del administrador o comité de administración por acuerdo de la
asamblea o en su caso, por la mesa de arbitraje, siempre que la promoción sea suscrita por el
administrador o por el presidente de la mesa directiva, acompañada de los recibos pendientes de
pago, así como copia del acta de asamblea en que se hayan determinado las cuotas.
Las cuotas o aportaciones fijadas por la asamblea, constituyen obligaciones de carácter civil, por lo
tanto, podrán ser exigibles por la vía judicial correspondiente.
Se podrá solicitar el embargo precautorio de bienes para asegurar el pago de las obligaciones
respectivas, en términos de la legislación civil aplicable.
Artículo 37.- Las cargas fiscales que genere un bien inmueble sujeto a régimen de propiedad en
condominio, considerado éste en su conjunto, serán a cargo de los condóminos proporcionalmente.
Cada uno de los condóminos responderá sólo del gravamen fiscal que corresponda a su propiedad;
toda cláusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los condóminos para responder de un
gravamen sobre el inmueble, se tendrá por no puesta.
Artículo 38.- Si quien incumple con las obligaciones fuese un residente, el administrador notificará
dicha situación al propietario y si después de transcurridos quince días contados a partir de la fecha
de notificación no obtuviere una respuesta, el administrador demandará a ambos en los términos
establecidos en la presente Ley.
Artículo 39.- Los derechos y obligaciones de los condóminos se regirán por:
I. La presente Ley;
II. La escritura constitutiva del condominio;
III. Derogado
IV. El contrato de compraventa o promesa de venta respectivo;
V. La legislación urbana aplicable;
VI. El Reglamento Interior del Condominio.
La violación al cumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente artículo, serán
sancionadas, en términos del artículo 47 de la presente ley y como corresponda, por lo dispuesto en
los ordenamientos legales aplicables.
CAPITULO SEXTO
DESTRUCCION, RUINA Y RECONSTRUCCION
DE LOS BIENES EN CONDOMINIO
Artículo 40.- Si el condominio se destruyere en su totalidad o en una proporción que represente por
lo menos las tres cuartas partes de su valor, según peritaje practicado, por acuerdo de la mayoría de
los condóminos se procederá a su reconstrucción o la división del terreno y de los bienes comunes
que queden, o en su caso, a la venta, con arreglo a las disposiciones legales aplicables.
Si la destrucción fuere menor, los acuerdos a que se refiere el párrafo anterior, serán tomados por
acuerdo del setenta y cinco por ciento de los condóminos.
Si en los casos a que se refieren los párrafos anteriores el acuerdo es por la reconstrucción, los
condóminos en minoría estarán obligados a contribuir a ésta en la proporción que les corresponda o
a enajenar sus de rechos. La enajenación podrá tener lugar a favor de la mayoría, si en ésta conviene
con los minoritarios, pero será forzosa a los seis meses, al precio del avalúo practicado por corredor
público o institución fiduciaria, si dentro de dicho término no la han realizado los minoritarios.
Artículo 41.- En caso de ruina del condominio, por acuerdo de la mayoría del total de los
condóminos, podrá acordarse, previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstrucción o la
demolición y división de los bienes comunes, o en su caso la venta, observando las prevenciones del
artículo anterior.
CAPITULO SEPTIMO
DE LAS AUTORIDADES
Artículo 42.- Las autoridades competentes del Gobierno del Estado y de los municipios, previa la
autorización de un condominio o zona de condominios, deberán verificar que los mismos reúnan las
condiciones y requisitos establecidos en la legislación vigente en materia de desarrollo urbano,
ecología, salubridad y protección civil.
Artículo 43.- Derogado
Artículo 44.- Es obligación de las autoridades municipales proporcionar a los condominios los
servicios públicos de su competencia, así como a los ayuntamientos otorgar los servicios públicos a
que se refiere el artículo 115 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en
igualdad de circunstancias que a otros desarrollos industriales, habitacionales, comerciales o de
servicios no sujetos al régimen condominal.
Artículo 45.- De manera semestral, los ayuntamientos por conducto de las dependencias
competentes, realizarán campañas tendientes a la promoción de la cultura condominal, en las que
deberán realizar charlas, conferencias y entrega de material que contenga los derechos y obligaciones
de condóminos y residentes, así como las vías y procedimientos a seguir en caso de controversias.
Artículo 46.- El Síndico Municipal, será competente para desahogar los procedimientos arbitrales
para resolver controversias en materia de propiedad en condominio.
CAPITULO OCTAVO
DE LA RESOLUCION DE CONTROVERSIAS
TITULO PRIMERO
DE LAS SANCIONES
Artículo 47.- Los condóminos o residentes que incumplan con las obligaciones que les son
impuestas por la presente Ley, el Reglamento Interior del Condominio o el acta constitutiva del
condominio, podrán ser multados con salarios mínimos vigentes en la zona económica donde se
encuentre el condominio con:
I. De uno a diez días, así como a cubrir el costo que se genere por la reparación o restablecimiento de
los bienes, servicios o áreas de uso común cuando se hubiesen dañado por un mal uso o negligencia;
II. De 10 a 20 días, más el pago de intereses moratorios en los términos que establezca el Reglamento
Interior del Condominio y la restricción del derecho de voto en las asambleas, cuando no cumplan en
el plazo establecido con las cuotas fijadas por la asamblea relativa a los fondos de mantenimiento y
administración y de reserva;
III. De 15 a 30 días cuando incumplan con las obligaciones señaladas en las fracciones II y III del
artículo 20;
IV. De 20 a 30 días por la inobservancia de lo establecido en las fracciones V, VIII, IX y X del artículo
20 de esta Ley;
V. De 20 a 40 días, independientemente de la demolición de las obras realizadas, cuando
contravengan lo dispuesto en los artículos 20 fracción IV y 24 de la presente Ley; y
VI. De 50 a 150 días, cuando se transgreda lo estipulado en las fracciones I, VI y VII del artículo 20
de la presente ley.
Artículo 48.- Las sanciones señaladas en el artículo que antecede, serán impuestas y valoradas por
el Síndico Municipal, las cuales por la vía administrativa correspondiente las harán valer a favor de la
hacienda pública municipal.
Artículo 49.- Para hacer efectivas las multas impuestas por el Síndico Municipal, se seguirá el
trámite administrativo de ejecución correspondiente.
Artículo 50.- Las controversias que se susciten con motivo del incumplimiento de las obligaciones
por parte de los condóminos, de los administradores o del Comité de Administración; o por
violaciones al Reglamento General del Condominio o al Acta Constitutiva del condominio, serán
resueltas a través del procedimiento de arbitraje, en los términos de la presente ley.
TITULO SEGUNDO
DEL PROCEDIMIENTO DE ARBITRAJE
Artículo 51.- El procedimiento de arbitraje se substanciará ante el Síndico Municipal, el cual contará
con plena libertad y autonomía para emitir sus laudos e imponer las sanciones previstas en la
presente ley.
Artículo 52.- El arbitraje tendrá como característica ser un procedimiento para la resolución de
controversias que buscará proporcionar a las partes la mayor equidad posible y se regirá por los
principios de legalidad, sencillez, celeridad, oficiosidad, eficacia, publicidad, gratuidad y buena fe, e
iniciará siempre a petición de parte.
Artículo 53.- Podrán iniciar el procedimiento de arbitraje los condóminos o residentes de los
condominios o los administradores en términos de la presente ley, así como las mesas directivas,
previo acuerdo de la Asamblea, en los casos de incumplimiento de los administradores y por el
manejo indebido de los recursos que integran los fondos de mantenimiento y administración y de
reserva.
Para iniciar el procedimiento arbitral ya sea el administrador, la mesa directiva o cualquier persona,
deberán presentar ante las mesas arbitrales de la demarcación territorial en que se ubique el
condominio, un escrito, que será denominado demanda de arbitraje, en el que explique las causas de
controversia, mismo que deberá ir acompañado de copia del acta de asamblea en la que se toma tal
acuerdo, copia simple de los documentos que acrediten su personalidad y la descripción de los
hechos.
Artículo 54.- Dentro de los tres días siguientes a la recepción de la demanda de arbitraje, la mesa
encargada de resolver la controversia, citará a audiencia inicial a las partes interesadas, en la cual la
parte actora podrá modificar o ampliar su demanda arbitral y la parte demandada a contestar el
escrito inicial, lo que podrá hacer de manera verbal o escrita, así como ofrecer las pruebas que
acrediten su dicho.
Artículo 55.- Si en la primera audiencia la mesa de arbitraje considera que cuenta con elementos
suficientes para resolver, y si las partes manifiestan expresamente que no desean aportar más
pruebas o modificar su demanda o contestación de demanda o reconvenir, la mesa de arbitraje
emitirá el laudo correspondiente en el transcurso de los cinco días siguientes a la fecha de su
celebración.
Si la parte demandada no se presentara a la audiencia inicial, la mesa de arbitraje resolverá con los
elementos proporcionados por la parte actora y por aquellos elementos de que se allegue a través de
profesionales o peritos en la materia causa de la controversia. Por acuerdo de las partes o por causa
justificada, la audiencia inicial podrá diferirse por una sola ocasión fijándose la celebración a más
tardar dentro de los cinco días siguientes.
Artículo 56.- Si en el desarrollo de la audiencia inicial las partes no han llegado a un convenio, o
ampliaron, modificaron o reconvinieron, la mesa arbitral las citará para una segunda audiencia, en la
que las partes tendrán oportunidad de presentar más elementos o en su caso plantear alegatos.
Artículo 57.- El procedimiento arbitral terminará por:
I. Desistimiento;
II. Laudo que resuelva la controversia;
III. Acuerdo de las partes mediante convenio ajustado a la legislación civil vigente, el cual tendrá
aparejada ejecución.
IV. Convenio celebrado vía mediación Judicial, o ante las Mesas Calificadoras y Conciliadoras
Municipales.
Artículo 58.- Terminada la instrucción del procedimiento, la mesa de arbitraje dictará el laudo que
resuelva la controversia. En caso de que alguna de las partes o ambas consideren que el laudo no es
claro en alguno de sus contenidos, solicitarán a la mesa, dentro de los tres días siguientes de la
notificación, se aclare o corrija. La interpretación que emita la mesa de arbitraje formará parte del
laudo.
TITULO TERCERO
DE LA MEDIACIÓN Y CONCILIACION
Artículo 59.- El Síndico Municipal hasta antes de emitir sus laudos, podrá remitir a las partes al
centro de mediación y conciliación del poder judicial del estado, previo el consentimiento de estas que
conste de manera fehaciente.
Artículo 60.- La mediación o conciliación tienen el carácter de voluntarias y suspenden el
procedimiento de arbitraje previsto en el título segundo de la presente Ley, hasta por sesenta días
hábiles.
Artículo 61.- Los convenios suscritos en vía de mediación o conciliación, gozarán de las
características que la misma ley les envista.
TRANSITORIOS
PRIMERO.- La presente ley entrará en vigor a los tres meses siguientes de su publicación, plazo
dentro del cual las autoridades municipales deberán difundir las disposiciones de la presente ley.
SEGUNDO.- Se abrogan todas aquellas disposiciones de igual o menor rango que se opongan a la
presente ley.
TERCERO.- Los regímenes de propiedad en condominio existentes en el Estado de México, a la fecha
de la publicación de la presente ley, contarán con seis meses para constituirse en asamblea para
elegir administradores, así como para aprobar en su caso, su respectivo reglamento interior.
Lo tendrá entendido el Gobernador del Estado, haciendo que se publique y se cumpla.
Dado en el Palacio del Poder Legislativo, en la ciudad de Toluca de Lerdo, capital del Estado de
México, a los veintisiete días del mes de diciembre del año dos mil uno.- Diputado Presidente.- C.
Francisco Clara Soria.- Diputados Secretarios.- C. Luis Decaro Delgado.- C. Selma Noemí Montenegro
Andrade.- Rúbricas.
Por lo tanto mando se publique, circule, observe y se le dé el debido cumplimiento.
Toluca de Lerdo, Méx., a 11 de abril del 2002.
EL GOBERNADOR CONSTITUCIONAL DEL ESTADO DE MEXICO
ARTURO MONTIEL ROJAS
(RUBRICA).
EL SECRETARIO GENERAL DE GOBIERNO
MANUEL CADENA MORALES
(RUBRICA).
APROBACION: 27 de diciembre del 2001
PROMULGACION: 11 de abril del 2002
PUBLICACION: 11 de abril del 2002
VIGENCIA: 11 de julio del 2002
REFORMAS Y ADICIONES
DECRETO No. 114 EN SU ARTICULO TERCERO.- Por el que se adiciona la fracción IV al artículo
57 y el Título Tercero integrado por los artículos 59, 60 y 61, a la Ley que Regula el Régimen de
Propiedad en Condominio del Estado de México, publicado en la Gaceta del Gobierno del Estado el 10
de diciembre del 2002, entrando en vigor al día siguiente de su publicación.
DECRETO No. 178.- Por el que se reforman los artículos 3; 8; 9 fracciones VII y VIII; 10; 13; 24
fracción III; 28 fracción II; 30 primer párrafo; 46; 47; 48; 49; 51; 59 y 60; se adiciona un párrafo
segundo al artículo 15; y los párrafos segundo y tercero al artículo 36 de la Ley que Regula el
Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de México, publicado en la Gaceta del Gobierno del
Estado el 4 de septiembre del 2003, entrando en vigor al día siguiente de su publicación.
DECRETO No. 189.- Por el que se reforman los artículos 1, 3, 4, 5 en su fracción III, 11, 13 en su
primer párrafo, 16 en su fracción VII, 19, 28 en sus fracciones IV, VII y su último párrafo, 29 en su
fracción V y en su último párrafo, 47, 53 en su primer párrafo y 60. Se adicionan la fracción XI al
artículo 29 y el artículo 29 Bis. Se derogan la fracción III del artículo 2, la fracción III del artículo 39 y
el artículo 43 de la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México.
Publicado en la Gaceta del Gobierno el 21 de octubre de 2010; entrando en vigor al día siguiente de
su publicación en el Periódico Oficial “Gaceta del Gobierno” del Estado de México.
Servicio para los Asesores Inmobiliarios que pretendan dejar sus comentarios sobre temas de Bienes Raíces
martes, 14 de junio de 2011
viernes, 8 de octubre de 2010
Casas Abandonadas, opción de compra
Casas abandonadas, otra alternativa para comprar06 de Octubre de 2010 | |
| El abandono de viviendas es un fenómeno que alarma a la industria inmobiliaria. Sólo en 2009 aproximadamente 35,000 viviendas con un costo promedio de $200,000 pesos quedaron deshabitadas y bajo un proceso judicial por falta de pago. Por ello, te presentamos dos esquemas a través de los cuales estas propiedades se colocan de nuevo en el mercado inmobiliario y que ofrecen oportunidades de inversión. Casas recuperadas del InfonavitCuando se trata de una casa adquirida a través de este instituto, se busca recolocar el inmueble entre los derechohabientes.Así lo explica Alfredo Rabell, coordinador de Soluciones Hipotecarias en Infonavit. En el país el instituto tiene 12,000 casas registradas en esas condiciones, de las cuales 7,100 están en condiciones de poder habitarse de inmediato. La pregunta natural es si estos inmuebles resultarán más económicos que si se adquieren casas en condiciones normales. La respuesta: no necesariamente. Si la casa está en buenas condiciones, es decir, puede ser habitada al momento, el precio se estipulará de acuerdo a su valor de avalúo y el derechohabiente la pagará con el esquema establecido en Infonavit. Ahora bien, si la casa debe ser remodelada para su uso, entonces se dará un precio cercano a su valor de mercado y, además, el instituto concederá un crédito para que el usuario pueda adecuar la vivienda. Rabell comenta que la reasignación del bien buscará siempre beneficiar a los derechohabientes porque esos inmuebles no están disponibles para compradores externos. La recomendación para los inversionistas en este sentido es que, si no han ejercido su crédito, la vivienda recuperada es una alternativa de compra. Aprovecha la tasa de interés preferencial de las hipotecas que otorga el Infonavit, entre 4 y 9%, frente al 13 y 14% de los bancos y Sofoles. Otra buena noticia es que existen propiedades recuperadas, tanto de interés social como de nivel medio, que con una remodelación, en ocasiones sencilla, podrás arrendarla a buen precio. Las ventajas de este tipo de compra, además de un precio más bajo, es que las viviendas usadas cuentan con servicios más completos alrededor vías de comunicación, comercio, escuelas y, en general, servicios públicos, mientras que las casas más nuevas, usualmente establecidas en zonas periféricas a las grandes ciudades, resultarán más económicas pero también tendrán menos recursos urbanos, hasta que ese proyecto madure. El Infonavit cuenta con Asesores Certificados, que son expertos inmobiliarios que además cuentan con experiencia en los temas relacionados con el instituto. Estos asesores te ayudan a tramitar tu crédito y te dan acceso a la cartera de propiedades adjudicadas. Conoce el directorio en http://www.infonavit.org.mx Casas en remate bancario, fuera mitosA través de los remates que hacen los bancos puedes adquirir verdaderas gangas inmobiliarias ¿Cierto o falso?Veamos el siguiente ejemplo: el precio de una propiedad adjudicada puede bajar más de 40% de nivel en el mercado, por ejemplo, un inmueble de $1,000,000 puede ser valuado en $700,000, si en la primera almoneda (proceso de venta) no se vende, se reduce 20% adicional. Hay clientes que han logrado adjudicarse bienes con 50% de descuento. Pese a las atractivas cifras anteriores, Alfonso Herrera, director de Grupo Abryga, con más de dos décadas de experiencia en el campo inmobiliario y casas adjudicadas, explica que una vez que el banco se ha adjudicado la propiedad procederá a venderlo. Si se trata de un bien totalmente regularizado, es decir, que cuenta con escrituras y se tiene la posesión del inmueble, el banco realizará con el interesado una operación de compraventa tradicional. Ahora bien: en la práctica, las instituciones financieras llegan a vender inmuebles adjudicados que no están totalmente regularizados y las condiciones de cada bien pueden ser diversas. Al respecto, León Rodríguez Mauri, subdirector de estrategias comerciales del área de activos no financieros de BBVA Bancomer comenta: “existen dos tipos de propiedades adjudicadas en venta, las que están disponibles, donde se garantiza que su estatus legal está al corriente y otra cartera de propiedades en proceso de regularización. En ambos casos, se le informa de manera clara y transparente al comprador el estatus de la vivienda. De acuerdo con Rodríguez, 90% de los remates bancarios corresponde a viviendas de interés social, el resto son propiedades de nivel medio y residencial. Hay oportunidades de inversión para todos los perfiles, BBVA Bancomer cuenta con diversos programas de compra, desde una propiedad hasta paquetes de 2,000 casas. Si te interesa emprender en este ramo inmobiliario, acude directamente a las instituciones bancarias, cuentan con un área específica de ventas de casas adjudicadas. Algunas Sofoles y Sofomes también cuentan con una cartera de propiedades recuperadas, tal es el caso de Condesa Financiera. La recomendaciónSi piensas comprar un inmueble de este tipo lo mejor es tener la mayor información posible sobre el estado que guarda el inmueble (posible grado de deterioro) y estimar el tiempo y costo adicional que se habrá de erogar para tener la posesión.Lo ideal es contar con un abogado experto en bienes raíces que te asesore sobre la viabilidad de esta inversión. Recuerda que una propiedad sin regular puede causarte muchos dolores de cabeza y poner en riesgo tu inversión. Herrera subraya lo anterior y afirma que no puede considerarse bajo el esquema de inversión para vivir de las rentas al obtener una enorme ganancia. De ninguna manera. Es sólo para gente que ya tenga experiencia y conocimientos legales en esta rama. Renta con opción a compraLos derechohabientes que aún no cuentan con el puntaje mínimo que solicita el Infonavit, podrán ocupar anticipadamente la vivienda que deseen adquirir.El trabajador derechohabiente y el vendedor fijan desde un inicio las condiciones de renta y el precio de venta del inmueble, el cual deberá tener un valor máximo de $611,000 pesos. El periodo de renta mínimo es de seis meses. En caso de que el derechohabiente ejerza la opción de compra, una proporción de las rentas pagadas serán consideradas como parte del ahorro previo del trabajador. Recientemente se lanzó un programa piloto con la desarrolladora Urbi, que en una primera fase pondrá a disposición de los derechohabientes oferta de vivienda en Tijuana y Aguascalientes. Rabell comentó que esperan que en breve se adhieran más constructoras a este programa. | |
lunes, 20 de septiembre de 2010
Guia de calificación del Cliente
Guía de calificación del cliente
1. ¿Como se entero del desarrollo?
Si el cliente contesta, el asesor puede suponer lo siguiente:
· Lona= El cliente conoció la ubicación y vio la fachada del desarrollo.
· Gallardete= El cliente conoció la ubicación del desarrollo en la zona.
· Internet= El cliente esta interesado, conoce la ubicación, pero no conoce la calle.
· Volante y/o folleto= El cliente cono solo algunas características del desarrollo.
· Expoinmobiliaria= El cliente conoce algunas características y seguramente desea mas información del desarrollo.
Debemos preguntar: ¿Qué fue lo que le llamo más la atención del desarrollo?
2. ¿La propiedad es para que la habite o la desea como una inversión?
Si el cliente contesta:
· La pienso habitar= “Familia” Este cliente se dejara llevar más por las emociones, tendremos que dirigir la conversación por: hogar, ahorro, Felicidad, seguridad, patrimonio, familia, ilusión.
Debemos preguntar: ¿Cuántos son de familia?, debe coincidir las características del departamento con la superficie, numero de habitantes, si hay hijos que sexo y edades tienen, con las necesidades del cliente.
· Lo pienso como una inversión= “Rentas, negocio” Este cliente se dejara llevar más por los números como: Plusvalía, rentabilidad, crecimiento, ingreso, inversión.
Debemos preguntar: Para quien es el departamento, si es o no el interesado, si no fuera así, hay que tratar de obtener una cita con la persona que tomara las decisiones.
3. ¿La compra será con recursos propios o requerirá de algún crédito?
· La compra será con recursos propios, deberá continuar con la presentación.
· La compra será con algún crédito, preguntar: Ya tiene pláticas con algún Banco.
Si = Preguntar: en que proceso va su trámite, (Puede ser en: Corrida financiera, Revisión de buró de crédito, recopilación de documentos, precalificación o calificación de su crédito.
No= Sugerirle si desea sin compromiso y sin costo alguno que nosotros le tramitaríamos su crédito con cualquier institución de su preferencia, y si cotiza con el IMSS, tramitaríamos su apoyo INFONAVIT.
4. ¿Para cuando quiere habitar su inmueble?
NOTA: No podremos aceptar respuestas como: “Pronto”, “No tengo prisa”, “Lo mas pronto posible”.
· Inmediato: Debemos considerar de uno a tres meses, teniendo que suponer los puntos siguientes.
i. ¡Tiene que desabitar donde vive!
ii. ¡Esta vendiendo su inmueble!
iii. ¡Ya lo vendió y tiene que entregar!
iv. ¡Renta y se venció el contrato de arrendamiento y tendrá que desocupar!
· Dentro de tres a seis meses: ¿Preguntar si ha encontrado algo que le agrade?
Si= Continua platicando con el cliente.
No= Tendremos que tomar en cuenta, si lo descalificamos o seguimos atendiéndolo, ofreciéndole mas productos.
Preguntar: ¿Qué lo detiene para decidir su compra?, ¿Si encuentra algo que le guste puede decidir su compra antes?
5. ¿Cuánto tiempo lleva buscando?
NOTA: No podremos aceptar respuestas como: “Mucho”, “Poco”, “Estoy empezando”
· De uno a 2 meses = Preguntar: ¿Hay algo que le haya gustado?
Si= Y que paso
No= Hay que ofrecer algo que le llame la atención, preguntar cual es su necesidad de habitación y sus requerimientos de confort, buscando algo de nuestros productos.
· De tres a seis meses= Preguntar: ¿Seguramente en este tiempo ya vio algún departamento que le haya gustado?
Si= Y que paso
No=Hay que ofrecer algo que le llame la atención, preguntar: ¿Cual es su necesidad de habitación y sus requerimientos de confort?, buscando algo de nuestros productos.
En caso de contestar que “no” Preguntar: ¿Cuáles han sido las razones por las que hasta la fecha no haya tomado una decisión, Hay que esperar la respuesta como: Mala atención del asesor o en su caso de la compañía inmobiliaria, cambio en las condiciones en el contrato, problemas con el crédito, el producto es de alto costo?
· Seis meses o mas = En este caso, deberemos considerar que el cliente no toma una decisión de compra, habrá que descalificarlo, ya que solo es una persona que desea información sin la capacidad de pago o alguna otra razón, que valdría la pena preguntar mas para conocer a ciencia cierta cual es el motivo.
6. ¿En que colonia esta usted buscando?
NOTA: No aceptar respuestas como: “Donde sea”, “Al sur”, “O al norte”, “En cualquier delegación”, “O que contesten dígame donde tiene usted mas desarrollos”.
Preguntar: ¿Ahora donde vive?
¿Dónde se ubica su trabajo?
¿Dónde se ubica la escuela de sus hijos?
¿Le gustaría vivir cerca de la casa de sus papas o de sus suegros?
¿En que colonia viven ellos actualmente?
7. Cuando el cliente es una persona que desea habitarla, este se enfoca hacia el ahorro.
Preguntar: ¿Cuál es su presupuesto?
8. Cuando el cliente es una persona que desea invertir, este se enfoca hacia la renta, plusvalía, o rentabilidad que le puede generar el inmueble.
Preguntar: ¿Cuál es el monto de su inversión que desea aplicar?
NOTA: No debemos aceptar respuestas como: “Abierto”, “No lo tengo definido”, “Desde unos $500,000.00 hasta $3, 000,000.00 de pesos”.
9. ¿Qué necesidades de espacio requiere? O podremos hacer una pregunta abierta.
Superficie ________ M2 # de recamaras ________
# de baños_________ # de estacionamientos _________
Algunas características: Especiales __________________
Distribución _________________
Ubicación __________________
Orientación _________________
NOTA: Esto será únicamente para el departamento dentro del desarrollo.
PARA CALIFICAR RAPIDAMENTE A UN CLIENTE, DEBEREMOS HACER UNA PREGUNTA ABIERTA QUE PUDIERA SER
¿QUE ES LO QUE ESTA USTED BUSCANDO?
PROCESO PARA OBTENER EL CIERRE DE LA VENTA
Después de haber determinado las necesidades, gustos, preferencias, y demás factores físicos e intangibles de nuestro prospecto, debemos determinar la posibilidad real de compra como:
“EL PROSPECTO CUENTA CON:”
· Enganche mínimo del 10% del valor de la vivienda.
· Capacidad de pago para cubrir algún crédito diferido en mensualidades.
· Saldo (De contado o a crédito)
· Gastos generales (Administración, investigación, notariales e impuestos)
PROCESO PARA LLEGAR AL CIERRE
PREGUNTAR
· ¿Su compra depende de un crédito bancario?
Si= Informarle cual será la institución que mas le convenga, dependiendo de:
ü Ahorro previo para firmar un contrato.
ü Capacidad de pago mensual
ü Perfil para ser sujeto del crédito.
· ¿Cuál es la cantidad que tiene ahorrada para hacer su inversión inicial y cuando la tiene disponible para hacerla?
ü Si cuenta con al menos el 10% del enganche
ü Si la disponibilidad de dinero sea menor a 40 días.
Si las respuestas son afirmativas, estaremos ante un prospecto que ha reunido el 60% de probabilidades de compra.
· ¿Cuándo necesita su departamento?
A- de 1 a 3 meses
B- de 3 a 6 meses
C- de 6 a 12 meses
Dependiendo de su respuesta, haremos la siguiente pregunta
· ¿Cuenta con la capacidad de pago mensual para cubrir los pagos correspondientes al enganche diferido? y para el crédito bancario.
o Debemos solicitar que acredite sus ingresos de forma fehaciente, ya sea con nosotros o ante la institución de su preferencia.
o Proporcionar la hoja de presupuesto, donde indique la mensualidad resultante para el crédito a solicitar.
o Que no se encuentre con registros ante Buró de crédito, para que le puedan autorizar su crédito.
Datos:
§ Monto del crédito.
§ Banco.
§ Plazo.
§ Factor al millar.
§ Múltiplo a comprobar la mensualidad.
Formula:
Mensualidad= (monto del crédito / 1000) x factor de pago
Ingreso = Mensualidad x múltiplo de pago
· ¿Puede usted comprobar el ingreso mínimo que se requiere para este crédito?
à Si= El prospecto cubre el 100% de los requisitos, por lo tanto procederemos al cierre
à No= Ajustar algunos puntos como cuanto es lo que podría invertir en su vivienda.
Ø Pagar mas enganche
Ø Comprobar mas ingreso
Ø Adicionar ingresos (Ingresos con papa o mama), (Con la esposa estando casados)
Hay que considerar también el endeudamiento del prospecto pudiera tener: Otra hipoteca, tarjetas de crédito, préstamo automóvil, pensiones alimenticias, que estos conceptos pudieran disminuir la capacidad del solicitante.
à Habrá que determinar cual es el diferencial de negociación y sugerir soluciones.
Crédito
Crédito a obtener (Mensualidad variable / factor de pago) x 1000
Formula:
Crédito a obtener = (Mensualidad / factor) x 1000
Mensualidad = ingreso / múltiplo de pago
Ejemplo: Si un prospecto cuenta con solo $20,000.00 de ingresos:
Mensualidad = (20,000.00 / 2.5) = $ 8,000.00
Crédito= (8,000.00 / 12.90) x 1000
Crédito= (620.155) x 1000
Crédito= $ 620,155.00
Si el valor de la propiedad es de $1’000,000.00 y entrega $100,000.00 o sea el 10% de enganche, restan $900,000.00. Con el monto de crédito que le facilitan de $620,155.00, le resta $320,155.00 que deberá cubrir con recursos propios o sea más enganche o un plan de pagos a largo plazo en caso de ser pre-venta y/o obtener una comprobación adicional de ingresos.
El cliente deberá además contar con los gastos adicionales del crédito (Investigación de crédito, avaluó, gastos notariales, etc.).
ATENCIÓN Y SERVICIO AL CLIENTE
La capacidad de rendir bien, a pesar de los problemas personales, la apatía y la depresión, han sido siempre una característica del asesor profesional.
Tendremos que estar siempre atentos y no permitir caer en los siguientes puntos.
· Mantener sus problemas personales fuera del desarrollo.
· En caso de estar dos asesores en una sola guardia, (Caseta de ventas) no retrasar la atención al cliente que los visita.
· Nunca prejuzgue a los clientes por su apariencia, sus opiniones personales, no deben afectar la manera de cómo los tratan sus clientes.
· Escuche a su cliente, podrá entender lo que pide.
· Utilizar un lenguaje sencillo, comprensible, sin tecnicismos.
· Permita que sus clientes exprese lo que considere conveniente, no lo interrumpa lo que su cliente le diga es importante.
· Mantenga siempre un aspecto profesional.
· Adáptese al ritmo del cliente, no desarrolle personalidades diversas, no sea hipócrita.
· Nunca deje de vender con entusiasmo, observe, escuche y arme su presentación que armonice con la personalidad del cliente, haciendo que se sienta cómodo.
· No permita que sus opiniones limiten su habilidad para satisfacer a sus clientes.
Tomar en cuenta los siguientes puntos
· Memorizar los precios, por lo menos el más barato, el más caro y el promedio.
· Conocer las características generales de cada modelo.
· Conocer los tipos de crédito y sus modalidades.
· Conocer las ubicaciones disponibles y las promociones.
· Conocer a la competencia.
Beneficios que se obtienen al conocer su producto en cuanto a características, beneficios y ventajas sobre la competencia.
· Convertirse en el profesional inmobiliario que los clientes esperan de usted.
· Incrementar la confianza en uno mismo.
· Satisfacer las necesidades y/o requerimientos de los clientes.
· Manejar mejor las objeciones.
· Permitirá responder preguntas técnicas.
· La información y/o presentación del departamento y desarrollo, será mas fluida y comprensible para el cliente.
ESTRUCTURA DE LA PRESENTACION
Hay muchos elementos involucrados en el trabajo de un asesor inmobiliario, hay una variedad de conocimientos y capacidades que deberá desempeñar. Las habilidades que se tendrán solo será si se proponen con esmero.
· Cortesía y amabilidad sin caer en el servilismo.
· Atención esmerada con amplio entusiasmo de lo que vende.
· Conocimiento pleno de su producto en cuanto a características, utilizando un vocabulario que provoque en el cliente el deseo de tener ese departamento.
· Tener bien claro cuales serán los beneficios que obtendrá el cliente si efectúa la compra del departamento.
· Efectuar una narración que permita al cliente tomar la decisión de compra ya que es el departamento de sus sueños.
· Conocimiento sobre los créditos bancarios y/o sofoles, cuales serán los más indicados para el cliente de referencia.
· Conocimientos sobre aspectos legales (Código Civil), fiscales (En materia inmobiliaria), notariales (Sobre escrituras).
· Conocimientos generales sobre arquitectura, ingeniería, diseño, publicidad, mercadotecnia.
Pasos de la estructura de la venta
· Cuando el cliente asiste a la oficina de ventas (Punto de venta) en la guardia.
o Acercarse al cliente, haga contacto visual, sonría y ofrezca un saludo.
o Efectué las preguntas de apertura que deberán ser lo suficientemente creativas, únicas, sinceras como para entablar una conversación y poder hacer la investigación necesaria para calificar al cliente.
Ejemplo:
o ¿A que debo el honor de su visita?
o ¿Ya nos había visitado con anterioridad?
o ¿Cómo se entero de nuestro desarrollo?
o ¿El departamento lo requiere habitar luego luego o prefiere el beneficio del pago diferido para el enganche?, ¿Para cuando quiere habitar su inmueble?
o ¿Ya conoce los departamentos que ofrece BAITA a la venta?
o ¿La compra será con crédito o de contado?
o ¿Sus ingresos son suficientes para soportar la carga financiera del crédito?
o ¿Qué le parece el departamento tipo? (Depto. Muestra)
o ¿Cubre sus necesidades de habitación?
o ¿Los metros cuadrados son suficientes o esta buscando algo mas (Chico), (grande)
o ¿Le interesa planta baja o 1, 2, 3, nivel?
o ¿Cuánto tiempo lleva buscando?
o ¿En que colonia le gustaría vivir?
o ¿El precio del departamento esta de acuerdo a su presupuesto?
NOTA: Dependiendo de las respuestas, dependerán las preguntas.
Cuando llegue a la pregunta ultima, deberá efectuar su intento de cierre, siempre y cuando el cliente este manifestando un interés por hacer la compra.
IMPORTANTE:
Hay que descubrir porque lo quiere. “CUENTEME”
El cliente podrá requerir un departamento de entrega inmediata siempre y cuando se den los siguientes supuestos:
- Esta rentando y ya puede comprar un departamento.
- Vendió el que tenia ya estaba muy pequeño.
- Vendió la casa y/o departamento y tiene que cambiarse.
- Creció la familia y ya no caben en el actual.
- Lo piensa regalar a su hijo(a) que se casan.
- Lo piensa rentar (Inversión).
- Se cambio de trabajo.
- Los hijos cambiaron de escuela.
- Cambio de residencia. (Provincia).
- Le agrada la colonia.
Como debemos hacer las preguntas para que estas se vean realistas, empezando por:
Cual: Cual es su interés
Cuales son sus gustos
Quien: Quien vivirá
Quien lo recomendó
Que: Que le ha parecido el departamento
Que le parece el precio
Donde: De donde es
Donde vive actualmente
Donde trabaja
Cuando: Cuando piensa mudarse
Para cuando completa su enganche
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